财政收入超收奖励办法(暂行)

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是不定期租赁还是定期租赁？——与左志平老师讨论

姜成慧

[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[本人观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。

个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。

综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。



宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第65号


　　《银川市关于各类企业审批权限的规定》，业经一九九三年九月九日市人民政府第１５６次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：　韩有为
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九三年九月二十六日

　　　　　　　　　　　 关于各类企业审批权限的规定



　　第一条　为深入贯彻落实中共中央、国务院《关于加快发展第三产业的决定》及《全民所有制工业企业转换经营机制条例》和《宁夏回族自治区全民所有制工业企业转换经营机制实施办法》，加快改革开放，促进经济发展，简化审批程序，提高办事效率，根据国家和自治区有关规定，结合我市实际情况，特制定本规定。


　　第二条　以下新办的企业，经主管部门审核同意后，报市计委审批；
　　一、市、市辖区属全民企业和市直属集体企业。
　　二、外省、市、县企事业单位及驻银部队在本市市区内开办的全民和集体企业。


　　第三条　新办的县属全民及县、区直属乡镇、街办集体企业，由县、区政府或政府授权的部门审批。


　　第四条　在银川高新技术产业开发区开办的各类企业，按开发区有关规定办理审批手续。


　　第五条　股份制企业，按市政府银政发（１９９３）１２２号文件规定办理审批手续。


　　第六条　新办的全民性科技企业，由所在市、县科委审批；集体及民办性质的科技企业，按企业名称所冠地名由同级科委审批。


　　第七条　新成立的外贸公司、“三资”企业及市属金融性企业，按国家和自治区有关规定审批。


　　第八条　银川地区机关、企事业单位兴办的劳动就业服务企业，由所在县区劳动就业服务局审批。


　　第九条　工会兴办的企业，由县级以上（含县级）总工会或产业工会审批。


　　第十条　新办的个体、私营企业由工商行政管理部门直接审核登记。


　　第十一条　现有企业申请变更登记时，除变更法定代表人、经济性质仍需主管部门批准外，其它登记事项的变更，可由企业直接向工商行政管理部门申请办理。


　　第十二条　市、县、区各系统内所属企业的分立、合并、由其主管部门审批，并报政府综合经济部门备案。
　　企业跨行业、跨部门、跨所有制、跨地区的合并、兼并和组建企业集团，工业企业由同级经委（计经委）会同有关部门审批，其它企业由同级体改委会同有关部门审批。


　　第十三条　市属企业跨地区、跨部门、跨系统的横向经济联合组织，由市经济协作办公室会同市经委、市财政局审批；市属企业到外地办内联企业，由市经济协作办公室审批。


　　第十四条　国有资产占用单位在实行租赁、参股、联营、兼并等产权变更时，必须经同级国有资产管理部门审核同意后，再办理有关审批手续。


　　第十五条　组建从事电镀、铸造等专业化管理范围内的行业或从事医药、化学危险品、建筑、装璜、房地产开发等具有特殊要求的行业及国家规定限制生产或专买专卖产品的企业，经有关行业管理部门审核同意后，方可办理审批和工商登记手续。


　　第十六条　凡属于国家产业政策及自治区和市政府批准的产业、产品结构调整方案中明令严格限制和停止建设的项目，任何部门不得审批，特殊情况须经市政府批准。


　　第十七条　过去的有关规定与本规定不符的，以本规定为准。


　　第十八条　本规定由银川市计划委员会和银川市法制局负责解释。


　　第十九条　本规定自公布之日起施行。１９９０年９月２９日市人民政府发布的《关于公司及各类企业审批权限的规定》同时废止。