宁波市人民政府关于修改《宁波市交通违章抄告暂行规定》的决定

上一篇: 国家铁路运输企业登记管理办法
下一篇: 天津市教育督导规定

是不定期租赁还是定期租赁？——与左志平老师讨论

姜成慧

[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[本人观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。

个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。

综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。



浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第１０３号



　　《杭州市单位公共财政被盗责任赔偿规定》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王永明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九六年八月五日


　　　　　　　　　 杭州市单位公共财物被盗责任赔偿规定



　　第一条　为促进机关、团体、企业、事业单位内部治安防范措施的落实，减少因盗窃而造成的公共财物损失，根据《全国人大常委会关于加强社会治安综合治理的决定》和《浙江省机关、团体、企业、事业单位治安保卫工作条例》，结合本市实际情况，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于杭州市行政区域范围内（包括所辖各县、市）的机关、团体、企业、事业单位（以下简称单位）公共财物被盗的责任赔偿工作。


　　第三条　各级社会治安综合治理委员会负责对各单位执行本规定的情况进行督促、检查和指导。
　　各级公安机关具体负责本规定的实施工作。


　　第四条　公共财政被盗责任赔偿对象：
　　（一）单位行政领导下未落实安全防范制度，造成公共财物被盗的，应承担领导责任，并根据其责任大小负经济赔偿责任。
　　（二）有关工作人员违反现金、财物存放规定，造成公共财物被盗的，应负经济赔偿责任。
　　（三）值班保卫人员（含值班领导）违反值班制度，擅离职守，未能及时发现犯罪分子，致使公共财物被盗的，应负经济赔偿责任。
　　（四）公共财物由个人保管、使用，因使用者保管不妥被盗的，应负经济赔偿责任。


　　第五条　被盗公共财物属个人赔偿的数额按以下方法计算：
　　（一）被盗财物价值在１０００元以下的，赔偿数额为被盗财物价值的５０％；
　　（二）被盗财物价值超过１０００元以上的，以５００元为基数，加上超出部分的１０％进行赔偿，最高不超过５０００元。


　　第六条　被盗公共财物赔偿责任按以下规定执行：
　　（一）对已提出的不安全因素，因单位领导人未加重视而造成公共财物被盗的，负有责任的单位领导人应承担赔偿数额的８５％，其他有关人员承担赔偿数额的１５％。
　　（二）因违反现金、财物存放规定造成公共财物被盗的，有关工作人员承担赔偿数额的９０％，单位领导人承担１０％。
　　（三）因值班保卫人员违反值班制度，造成公共财物被盗的，由值班保卫人员承担赔偿数额的８５％，单位领导人承担１５％。
　　（四）由个人保管使用的公共财物，因使用者保管不妥被盗的，由保管使用者承担全部赔偿责任。
　　（五）因多人失职而造成公共财物被盗的，在赔偿数额内根据各人责任大小承担赔偿责任。


　　第七条　单位发生公共财物被盗，应及时向公安机关报案，由公安机关查明被盗原因，认定责任，核定被盗财物的价值，向责任单位发出《被盗财政责任赔偿意见书》，并督促其执行。如故意隐瞒不报或弄虚作假的，除追究隐瞒责任人的行政责任和赔偿责任外，由公安机关根据情节轻重处以２００元以下罚款，并没收追回的赃款赃物。


　　第八条　单位未按照本规定执行责任赔偿的，由公安机关予以通报批评，处以１０００元以下的罚款，并责令其执行。


　　第九条　赔偿款由单位向赔偿责任人收取，按财务制度入帐，冲减被盗财物损失。


　　第十条　对违反本规定实施的行政处罚，必须按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序进行。


　　第十一条　被处罚人对公安机关的行政处罚决定不服的，可依法申请复议和提起诉讼。


　　第十二条　本规定由杭州市人民政府法制局负责解释。


　　第十三条　本规定自发布之日起施行。