劳动人事部关于我部锅炉压力容器检测研究中心工作任务的通知

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中国 国际复兴开发银行


中华人民共和国与国际复兴开发银行补偿协定


（美元／马克贷款和担保协定）（二滩二期水电项目）
（签订日期１９９５年９月２８日 生效日期１９９５年９月２８日）
　　中华人民共和国（下称“中国”）与国际复兴开发银行（下称“世界银行”）于１９９５年９月２８日签订本协定。
　　鉴于（Ａ）世界银行同意按照中国与世界银行即将签订的一项贷款协定（下称“世界银行贷款协定”）向中国提供一笔包括多种货币的、本金总额相当于４００，０００，０００美元的贷款，以资助世界银行贷款协定附件２中所述的项目（下称“项目”）。
　　（Ｂ）根据作为借款人的中国，作为部分担保人的世界银行、与作为经理行的三和国际财务公司，在附件一列出的金融机构作为贷款人（下称“贷款人”），之间签订的一项《贷款与担保协定》（下称“贷款协定”），贷款人同意向中国提供一笔本金总额为一亿美元（ＵＳ＄１００，０００，０００美元）和七千万德国马克（ＤＭ７０，０００，０００）的贷款，用以资助本项目的某些部分；
　　（Ｃ）根据中国的请求以及与中国达成的协议，世界银行同意按照贷款协定中规定的条款和条件为贷款部分本金的偿还提供担保（下称“世界银行担保”）。
　　（Ｄ）世界银行只同意在下述条件下提供世界银行担保，即中国同意及时向世界银行偿还由世界银行付出的与国际复兴开发银行担保直接或间接相关或由其而产生的一切支出款项并承担由此而产生的诸如此类的其他义务；以及
　　（Ｅ）考虑到世界银行签署了贷款协定并提供国际复兴开发银行担保，中国同意承担由此而产生的对世界银行的一定的义务。
　　本协定缔约双方现协议如下：

　　第一条　定义
　　１．０１节　世界银行于１９８５年１月１日起实施的《贷款与担保协定通则》（下称“《通则》”），是构成本协定整体的一部分，但需对其内容作如下修改：
　　（ａ）《通则》中无论何处所使用的“借款人”或“担保人”一词，均系指中国；
　　（ｂ）《通则》中无论何处使用的“贷款”一词，除了在２．０１节（１２）段、８．０１节和９．０３节中意指世界银行担保并包括根据本协定应付出的任何其他款项外，均系指贷款（按此定义解释）；
　　（ｃ）《通则》中无论何处使用的“贷款协定”和“担保协定”一词，除了在９．０１节（ａ）和（ｂ）以及９．０７节（ａ）和（ｃ）中意指本协定和贷款协定（按此定义解释）外，均系指本协定；
　　（ｄ）《通则》中无论何处使用的“项目”一词，均系指世界银行贷款协定附件２中所述的二滩二期水电项目；
　　（ｅ）《通则》第２．０１节中的（３）、（４）、（５）、（６）、（７）、（１０）、（１１）、（１５）和（２０）、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第９．０７节（ｃ）第一句中的“但无论如何不得晚于截止日或世界银行和借款人为此目的而协商同意的该更晚日期后六个月，”、第１０．０２节中开始句“除６．０７节所述外，”以及第十二条予以删除。
　　１．０２节　本协定中使用的若干词汇，除非另有解释或上下文另有要求，其词义在本协定序言和《通则》（需作上述修改）中均有其相应的解释，下列新增词汇，则具有以下词义：
　　（ａ）“代理行”，“银行”，“担保解除日”，“利息支付日”，“利息期”，“解除选择”，和“解除银行”与贷款协定中所描述的定义相同。
　　（ｂ）“美元”和“马克”，分别指美利坚合众国和联邦德国的法定货币。
　　（ｃ）“合格支出”，系指就本项目所需货物和服务的合理费用所作的、并将由贷款资金中以世界银行所接受的方式支付的支出。
　　（ｄ）“担保费支付日”系指对应于贷款协定中载明的利息期的第一天的每一个半年之日。
　　（ｅ）“担保费期”系指对应于贷款协定第７条款的任一利息期间。
　　（ｆ）“项目协定”系指为执行本项目世界银行与二滩水电开发公司已签署或将要签署的协定。
　　（ｇ）“项目受益人”或“二滩水电开发公司”，系指根据中华人民共和国法律组织和经营的一家国有企业，即二滩水电开发公司。
　　（ｈ）“专用存款帐户”，系指本协定３．０２节（ａ）中提及的帐户。

　　第二条　中国对世界银行的补偿；担保费
　　２．０１节　鉴于世界银行提供世界银行担保，中国因此：（ａ）同意按照世界银行根据世界银行担保偿付任何款项的付款需要或世界银行为付款而另行发出的指令，及时以世界银行所付货币币种向世界银行偿付相应款项，或者当世界银行需以其他货币购买付款所需的货币时，以这种其他货币向世界银行偿付，包括按照世界银行就该种货币规定的年率计算的利息，－－该利率应是世界银行此种货币的现行借款成本加上从世界银行付款日到该笔款项偿还给世界银行时止的适用的利差；（ｂ）同意应世界银行的要求补偿其所遭受或承担的、与世界银行担保直接或间接相关或由其所引起的所有程序、诉讼、义务、索赔、损失、损害、费用和开支；（ｃ）不可撤消地授权世界银行遵循任何要求并偿付可能是到期或索赔或根据世界发银行担保应由世界银行承担的款项（世界银行应将这种要求通知中国，但在未发出任何这种通知的情况下，也绝对不能影响世界银行根据世界担保支付款项的义务或中国根据本协定向世界银行偿付款项或进行补偿的义务），并同意：调查了解任何这类要求是否真实正确或所付款项是否真的是到期款、或者中国和代理行或贷款人之间是否存在争议，不属于世界银行必须承担的义务；（ｄ）同意在无任何清单不全和实质性错误时，对于中国和世界银行来说，任何此类要求或付款应是最终的证据，说明要求已正式提出且／或所付款项是到期款项。
　　２．０２节　（ａ）世界银行可以在任何时候，在不推卸、修改或另行影响本协定和贷款协定以及任何相关协定或法律所产生或赋予世界银行的任何权利、权力和补救措施的情况下：（ｉ）为国际复兴开发银行美元担保的扩大或变动提供或同意或签署任何协定；或（ｉｉ）提供或给予或同意给予可以偿付世界银行已根据国际复兴开发银行美元担保支付的款项的任何其他人以任何宽限时间或其他付款延期。
　　（ｂ）本协定赋予给世界银行的任何权利是附加的，不能替代或代位世界银行的任何其他权利，即世界银行可以在任何时候从中国或任何其他人那里寻求对其根据世界银行元担保进行的付款或产生的责任的偿付或补偿。
　　（ｃ）在采取步骤履行本协定赋予世界银行的任何权利或运用本协定和贷款协定以及任何相关协定或法律赋予世界银行的任何权利、权力和补救措施之前，世界银行不应承担以下义务：（ｉ）针对任何其他人（包括向世界银行偿付其根据世界银行担保付出的款项金额的人）在任何法院提起诉讼或寻求裁决；或（ｉｉ）行使或寻求行使可能是针对中国的任何其他权利或其针对任何其他人的权利。
　　２．０３节　根据本协定条款由中国进行的任何所要求的付款应该：
　　（ａ）按照世界银行合理要求的付款地址支付；
　　（ｂ）以适用于进行这种支付且适用于影响世界银行帐户－－该帐户有一个世界银行为此目的而指定的保管人－－的这类货币存款的法律所允许的方式以及以此种方式所获得的货币进行支付；
　　（ｃ）不受中国所施加的或中国领土上发生的任何种类的任何限制；
　　（ｄ）优先支付应付世界银行的所有利息和其他费用，然后支付所有到期本金。
　　２．０４节　鉴于世界银行提供世界银行担保，中国按照本协定附录所载明的支付时间表在每一担保费支付日支付开始于该日的担保费期的担保费；条件是，在下列情况下：（ｉ）（ａ）在贷款协定提款期内任一部分贷款尚未被提取，或（ｂ）某部分贷款已被提前偿还，适用于该未提取贷款部分或已提前偿还贷款部分的担保费须在相应担保费期内按比例减少，或（ｉｉ）任一贷款人依据贷款协定第２６条款行使担保解除选择权，适用于该已解除担保款项的担保费须在相应担保费期内相应减少。这些担保费的减少适用于其后所有接续的担保费支付，直到贷款贷款期结束。

　　第三条　其他约文
　　３．０１节　中国对国际复兴开发银行贷款协定附件２中规定的项目目标作出承诺，为此，中国应不受制于或不局限于本协定或国际复兴开发银行贷款协定中规定其应承担的任何其他义务，促使二滩水电开发公司根据项目协定履行其应承担的一切义务，并应进行或促使进行一切必要的或适当的活动，包括提供资金、设施、服务和其他资源，以使二滩水电开发公司能履行这些义务，不应进行或允许进行任何妨碍或干扰履行这些义务的活动。
　　３．０２节　贷款的目的是为项目下的合格支出提供部分资金。为此，中国应：（ａ）一收到贷款资金，就将其存入中国专为实现项目目标而开设使用的一个专用存款帐户（美元和马克）；（ｂ）为实现项目目标，根据世界银行满意的转贷安排使二滩水电开发公司获得贷款资金。美元和马克专用存款帐户应在一家使世界银行满意的银行并以世界银行满意的条款和条件开设，包括适当的防止抵免、没收或扣押的措施。
　　３．０３节　（ａ）中国应只将存入专用存款帐户的贷款资金支付给项目受益人，以用于实际发生的（但不以世界银行根据国际复兴开发银行贷款协定提供的资金来支付）合格支出，且这种使用应以世界银行同意的方式进行。
　　（ｂ）对于由中国从专用存款帐户中所作的每一笔支付，中国应在世界银行提出合理要求时，向世界银行提供表明此项贷款资金的支付完全属于合格支出的这类文件和其他证明材料。
　　（ｃ）如果世界银行在任何时候确定，某一笔由专用存款帐户所作的支付未用于某一笔合格支出，或者提供给世界银行的证明材料不能证明其为合格时，中国应在接到世界银行通知时，及时地往该付款帐户中存款（或者，如果中国不能或难以这样做，则根据贷款协定的条款提前偿还给管理贷款人帐户的代理行），其存款金额相当于该笔已支付的金额或该笔支付中不合格或不能核实的部分金额。此后所作的任何这类的存款均应用于本协定３．０２节中所述之目的。
　　（ｄ）如果世界银行在任何时候确定，专用存款帐户中任何未使用的款项将不再要求用于支付以后的合格支出时，借款人应在接到世界银行的通知后，根据贷款协定的条款将该笔未支付使用的款项提前偿还给管理贷款人帐户的代理行。
　　３．０４节　中国应保证：（ａ）项目所需的并且将由贷款资金支付的货物和服务应以合理的价格进行采购，并且还应考虑其他有关因素，如交货时间、货物的效率和可靠性、维修设施和零备件的可获得性，在聘请咨询服务时，还应考虑服务的质量以及承担服务者的能力；（ｂ）这些货物和服务应完全用于项目的实施。
　　３．０５节　中国应：（ａ）由世界银行可以接受的独立的审计师，按照一贯运用的适当的审计原则，对每一中国财政年度的专用存款帐户进行审计；（ｂ）尽快，但在任何情况下最迟不晚于每一财政年度终止后的六个月，向世界银行提供：（ｉ）上述该年度经过审计的帐目副本，以及（ｉｉ）由前述审计师们按照世界银行合理要求的范围及详细程度所作的这类审计报告；（ｃ）当世界银行随时提出合理要求时，向世界银行提供关于上述帐户以及对其所作的审计的其他资料。
　　３．０６节　世界银行与中国因此同意，二滩水电开发公司应根据项目协定第２．０３节，针对项目来履行《通则》第９．０４节、９．０５节、９．０６节、９．０７节、９．０８节和９．０９节中所规定的义务（分别涉及保险、货物和服务的使用、计划和进度表、记录和报告、维修及土地征用等）。

　　第四条　世界银行的补救措施
　　４．０１节　如果中国未能根据本协定向世界银行偿付其应付款项或未能履行本协定所规定的任何义务，且这种情况持续存在，世界银行可以在通知中国后全部或部分取消或中止中国根据（ａ）国际复兴开发银行贷款协定以及（ｂ）中国和世界银行签订的任何其他贷款或信贷协定提款的权力。

　　第五条　生效日期
　　５．０１节　本协定自双方签字之日起生效。

　　第六条　其它规定
　　６．０１节　根据《通则》１１．０７节之规定，中国的财政部长被指定为中国的代表。
　　６．０２节　根据上述６．０１节之规定，特列明以下地址：
　　中国方面：
　　中华人民共和国
　　北京　１００８２０
　　三里河　财政部
　　电报挂号：　　　　　　　　　　　　　　　电传：
　　ＦＩＮＡＮＭＩＮ　　　　　　　　　　　　２２４８６　ＭＦＰＲＣ　ＣＮ
　　ＢＥＩＪＩＮＧ
　　世界银行方面：
　　美利坚合众国
　　华盛顿哥伦比亚特区　２０４３３
　　西北区Ｈ街１８１８号
　　国际复兴开发银行
　　电报挂号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　电传：
　　ＩＮＴＢＡＦＲＡＤ　　　　　　　　　　　　　　１９７６８８（ＴＲＴ）
　　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．　　　　　　　　２４８４２３（ＭＣＩ）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６４１４５（ＭＣＩ）或
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８２９８７（ＴＲＴ）
　　本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于本协定开始所述的日期，就本协定以各自的名义予以签署，以昭信守。

　　　　中华人民共和国　　　　　　　　　　　　国际复兴开发银行联合融资
　　　　　经授权代表　　　　　　　　　　　　　　及金融咨询服务局局长
　　　　　　刘积斌　　　　　　　　　　　　　　　　　拉姆·乔普拉

　　附录

　　担保　　　　　　　　　美元担保费　　　　　　　　　马克担保费
　　费期　　　　　　　　　　（美元）　　　　　　　　　　（马克）
　　　１　　　　　　　１７，１１１．２２　　　１２，０４８．７９
　　　２　　　　　　　１７，７４４．３３　　　１２，４９１．５８
　　　３　　　　　　　１８，４００．８７　　　１２，９５０．６５
　　　４　　　　　　　１９，０８１．７０　　　１３，４２６．５８
　　　５　　　　　　　１９，７８７．７３　　　１３，９２０．０１
　　　６　　　　　　　２０，５１９．８７　　　１４，４３１．５７
　　　７　　　　　　　２１，２７９．１１　　　１４，９６１．９３
　　　８　　　　　　　２２，０６６．４４　　　１５，５１１．７８
　　　９　　　　　　　２２，８８２．８９　　　１６，０８１．８４
　　１０　　　　　　　２３，７２９．５６　　　１６，６７２．８５
　　１１　　　　　　　２４，６０７．５５　　　１７，２８５．５８
　　１２　　　　　　　２５，５１８．０３　　　１７，９２０．８２
　　１３　　　　　　　２６，４６２．２０　　　１８，５７９．４１
　　１４　　　　　　　２７，４４１．３０　　　１９，２６２．２０
　　１５　　　　　　　２８，４５６．６３　　　１９，９７０．０９
　　１６　　　　　　　２９，５０９．５３　　　２０，７０３．９９
　　１７　　　　　　　３０，６０１．３８　　　２１，４６４．８６
　　１８　　　　　　　３１，７３３．６３　　　２２，２５３．７０
　　１９　　　　　　　３２，９０７．７７　　　２３，０７１．５２
　　２０　　　　　　　３４，１２５．３６　　　２３，９１９．４０
　　２１　　　　　　　３５，３８８．００　　　２４，７９８．４４
　　２２　　　　　　　３６，６９７．３６　　　２５，７０９．７８
　　２３　　　　　　　３８，０５５．１６　　　２６，６５４．６１
　　２４　　　　　　　３９，４６３．２０　　　２７，６３４．１７
　　２５　　　　　　　３４，４４０．０１　　　２４，１１３．８２
　　２６　　　　　　　２８，７００．００　　　２０，０９４．８５
　　２７　　　　　　　２２，９６０．００　　　１６，０７５．８８
　　２８　　　　　　　１７，２２０．００　　　１２，０５６．９１
　　２９　　　　　　　１１，４８０．００　　　　８，０３７．９４
　　３０　　　　　　　　５，７４０．００　　　　４，０１８．９７

业主自治法律问题研究

作者：青岛大学法学院、山东德衡律师事务所律师 丛广林


[内容摘要] 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来，业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主自治纠纷逐年呈上升趋势，严重的影响了社会的安定。笔者认为，立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发业主自治纠纷的主要原因。为此，加强立法，建立有效的法律救济手段以及提高业主的自治能力和参与意识是预防和解决这类纠纷的有效措施。
[关键词]：物业管理 业主自治 业主自治纠纷

自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。
一、 业主自治的涵义与权利体系
（一） 业主自治的涵义
业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面：
首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。
再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）业主自治的权利体系
业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。
从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。
业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；（2）提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；（5）监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。
业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；（6）法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。
业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；（4）业主大会赋予的其他职责。
二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析
（一）业主自治纠纷的类型
自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：
1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷
这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。
2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷
这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。
3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷
这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。
4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷
这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。
（二）业主自治制度缺陷分析
在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：
1、立法上的缺失
目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。
首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。
其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。
再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径（如仲裁、上访）。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。
2、业主自治意识淡漠与信息障碍
一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。
另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。
三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策
由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：
（一）加强立法，扩大法律救济途径。
我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。
1、 尽快的出台民法典。
目前《中华人民共和国民法（草案）》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。