新乡市人民政府关于印发《新乡市住宅专项维修资金管理办法》的通知
河南省新乡市人民政府
新乡市人民政府关于印发《新乡市住宅专项维修资金管理办法》的通知
新政[ 2008 ] 21号
各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门:
现将《新乡市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年八月七日
新乡市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总则
第一条 为加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)、《河南省物业管理条例》制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市房产主管部门会同财政部门负责本住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章 交存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:
(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为:无电梯多层每平方米30元;别墅每平方米40元;高层或设电梯多层每平米60元。市房产主管部门应当根据本地区情况,对交存首期住宅专项维修资金的数额适时调整。
第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由市房产主管部门代管。
市房产主管部门应当委托所在地商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户帐;未划定物业管理区域的,以幢为单位设帐,按房屋户门号设分户帐。
第十一条 业主大会成立前,已售出公有住房住宅专项维修资金,由市房产主管部门负责管理。
市房产主管部门应当委托所在地商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设帐,按幢设分帐;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
维修资金由售房单位代收,不计入住房销售收入。已售商品房在办理初始登记时开发建设单位应统一移交代缴手续;未售出的商品房在办理初始登记时,由开发建设单位缴纳维修资金。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条 业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:
(一)业主大会应当委托所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户帐。
(二)业主委员会应当通知市房产主管部门;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的市房产主管部门。
(三)市房产主管部门应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受市房产主管部门的监督。
第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市房产主管部门会同财政部门制定。
第三章 使用
第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第十九条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向市房产主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向市房产主管部门申请列支;
(五)市房产主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危机房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向市房产主管部门申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报市房产主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经市房产主管部门审核同意;市房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;
(六)业主委员会、市房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,市房产主管部门可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户帐中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 申报住宅专项维修资金需提交如下材料:
(一)新乡市住宅专项维修资金使用申请核准表;
(二)维修工程预算书;
(三)使用住宅专项维修资金征求业主意见表或业主大会决定意见书;
(四)原物业质量保修文件;
(五)法律、法规规定的其它材料。
第二十六条 对核准使用的维修资金,数额较大的首次拨付核准总额的50%供施工单位购置材料开始施工。数额较小的原则上待维修竣工验收后拨付。维修过程中应当严格控制开支,原则上不得超过维修预算的5%。
第二十七条 维修工程竣工后,业主委员会或市房产主管部门负责组织竣工验收,办理决算时需提交如下材料:
(一)维修工程决算书;
(二)使用维修资金业主分担明细表(一式四份);
(三)竣工验收报告;
(四)维修工程质量保修书。竣工决算审核后,业主委员会应当按照与维修单位的约定,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
没有约定的,竣工决算审核后,误差在预算价5%以内的,可据实核定拨付;超过5%的,维修单位应当向原审核方说明情况,经原审核方同意后,据实拨付。不同意的,维修单位与原审核方协商解决。
竣工决算审核后,维修资金拨付到决算金额的95%,余款5%待维修工程质量保修期满后据实拨付。
维修竣工验收后,审核方应当将住宅专项维修资金使用情况在住宅小区内公示。
第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当报经市财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:
(一)住宅专项维修资金的存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第三十一条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。
第三十二条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:
(一)房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第三十三条 市房产主管部门及业主委员会,应当在每年的12月份与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主公有住房售房单位分户帐中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第三十四条 专户管理银行应当在每年6月份向市房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对帐单。
市房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。无异议的,向业主、公有住房售房单位公布对帐情况。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十五条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十六条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十七条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省人民政府财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十八条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由市房产主管部门责令限期改正:
(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;
(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十九条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
第四十条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应当由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
市房产主管部门挪用住宅专项维修资金的,追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 市房产主管部门违反本办法第二十九条规定的,由市人民政府责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十九条规定的,由市房产主管部门责令改正。
第四十二条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十三条 市房产主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财务或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十四条 本办法所称“三分之二以上业主”,是指与维修项目有共用关系,应当分担维修费用的业主总数的三分之二以上。
第四十五条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经21出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补建。具体办法待省建设厅会同省财政厅出台细则后另行制定。
第四十六条 本办法自2008年8月15日起施行。
法治目标与公民有序政治参与
郭道晖
党的十五届五中全会通过的《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中，专列一节强调要“加强社会主义民主法制建设”，就这个问题的方方面面作了较详细的提示。其中有两个新的提法，我认为是具有重要意义的观念升华。
一、由“基本方略”到“重要目标”
1．“十五计划建议”把“发展社会主义民主政治，依法治国，建设社会主义法治国家”确认为社会主义现代化的“重要目标”。
这相对于十五大报告中只作为党的治国的“基本方略”（即把民主法治作为一种治国的基本方法、策略、手段），显然又进了一步。十五大以来，在法治宣传和贯彻上，我曾经撰文认为：人们只着重讲“依法治国”这个“基本方略”，而极少把它同“建设社会主义法治国家”这个重要目标联系起来，从而割裂了二者的紧密关系，以致把“依法治国”仅仅理解为“依法办事”，把“治国”的主体突出为政府，而非作为整体的人民与公民；把治国的客体理解为只是管理国家事务、经济事务和社会事务，从而把“依法治国”的“国”，只当作一个空间概念或地域概念，认为“依法治国”在中央是治全国（事务），在省则是“依法治省”，依此类推，依法治市、治县、治乡、治村，直到治民、治人。而不理解或不情愿把“治国”的首要客体理解为治“权”、治“官”，即以法或依法管好各级政府及其官员手中掌握的国家权力，落实以人民的权力和公民的权利，制衡与监督国家权力，即实行“民治”，而不是“治民”。这才是法治国家的要义与基本目标。
这次“十五计划建议”把治国的基本方略提到“重要目标”的高度，意味着把对法治的工具论观点，上升到价值目标的理念上，无疑是一大进步。这个提法如果得到全国人大的通过，那么，顺理成章的我国宪法序言中确认的“把我国建设成为富强、民主、文明的社会主义国家”的目标中，也有必要加上或包括“法治”这一项。
当然，要实现这一目标，还有待中央决策部门能否积极推进政制改革和法制改革，抓紧落实各项强有力的法律措施，和广大党政干部是否能据此提高认识和坚决贯彻执行。否则，只停留在美好文字上，就仍会落空。
2．把“发展社会主义民主政治”和“依法治国，建设社会主义法治国家”确认为“社会主义现代化”的重要目标。
这就是说，我国长期以来所追求的工业、农业、国防和科技这“四个现代化”中，现在又新增了一个“民主与法治的现代化”，这是极其重要的价值标准。在进入21世纪，亦即进入经济日渐全球化、权力日渐多元化和社会化、信息日益电子化的新时代，如果我们还固守旧时代的人治和集权体制，闭关自守，就难以应对国内日益复杂的矛盾和人民群众日益增长的物质与精神需求，也难以遏制权力腐败和促进经济的健康发展，更难以立足于“地球村”，作一个平等、自强的“村民”。
当然，什么是民主和法治的现代化，也是一个有待深入阐释、探讨和实践的课题。
二、提出了要“扩大公民有序的政治参与”
1．关于“公民参与”。
通常，我们的提法是“人民参与”。这在国外，同“公民参与”无甚差别，人民即宪法中的国民或公民，区别只在于“人民”是个复数。在我国，“人民”却是与“敌人”相对立的政治概念，公民则是指所有具有中华人民共和国国籍的人，是法律概念。过去提“人民参与”，意味着敌人不能参与。从反右到文革中，不要说公民的政治参与，即使民事参与或民事权利，也是将所谓“敌人”排除在外。反右中，就曾经批判“54宪法”中确认的“公民在法律面前一律平等”的原则，说是“敌我不分”。党的十一届三中全会的公报中，也仍审慎地提为“人民在自己的法律面前人人平等”。这既否定了在法律上同“敌人”讲平等，又排斥了适应国际法上的平等。当时有的法学者即已著文指出这个提法的片面性与有害性，认为应当改为“公民在法律面前一律平等”。后来法律界与法学界还争论过在判罪量刑中应否区别“两类不同性质的矛盾”。有的法院院长甚至提出：“凡判刑十年以上的，就是敌人。”可见，“人民”与“公民”一字之差，界线何等分明！这反映了当时政法界“阶级斗争为纲”的幽灵余影犹存。
20多年过去了，上面这些观念已有了很大改变，“82宪法”也早已确认了公民在法律上的平等地位与权利。但是人民参与政治，还是所有公民都有参与政治的权利呢？并不是十分明确的。譬如法学界曾经争论过“公民在立法上是否也是人人平等”？一些学者仍坚持只能在适用法律上人人平等，因为立法权是政治权利，只有人民才有资格和权利参与；再则，敌人同人民怎能享有平等的权利，特别是政治权利呢？———这抽象地说似乎成理。问题在于，依据什么标准来事先划定敌我？过去是根据其阶级出身和历史，现在不能再这样搞了。在非战争与革命时期，敌我界线并不很分明，只能在依法审判后，才能确定其是否犯罪和是否需要剥夺其政治权利；即使被剥夺了政治权利，也不一定就是敌人，称之为剥夺，本来就意味着他原本享有平等权利只因犯了罪，才被剥夺了某些权利的。因此，套用敌我矛盾这样的政治概念于法律与法治，是行不通也违反法理的。
现在，《建议》改“人民参与”为“公民参与”，有利于在观念上澄清混乱，和在实践上扩大公民的政治参与，是十分重要的。
2．关于公民“有序”政治参与。
这里强调“有序”，是为了“防乱”。这有利于解除党政干部怕“一放就乱”，怕群众参与政治会“犯上作乱”的顾虑；也可防止群众无法无天地重演文革中的“大民主”。所谓“有序”，最主要的是建立和遵守法治秩序，亦即使“民主法制化”。这就要求抓紧落实有关公民政治权利的立法和其他有利于扩大公民政治参与的立法。诸如新闻法、出版法、社团法、舆论监督法、人大监督法、政务公开法、公民举报法、请愿法（使公民的上访和对政府的批评、建议纳入法治轨道）、申诉法等等。
上述立法的宗旨，主要是保障公民的政治自由与权利的正当行使，同时也要对这些自由有适当的限制。但限制的目的还在于保障自由，即防止公民滥用自由权利来侵犯他人的自由。在立法精神上，应当贯彻公民权利与自由神圣不可侵犯、以公民的权利为本、以权利制衡权力和维护国家与社会稳定等原则。
总之，要扩大公民有序的政治参与，实现建设社会主义法治国家的目标，解决日益复杂和紧张的各种社会矛盾，当务之急应是从制定公民政治权利的法律入手，积极推进政治体制改革，使民主法制化和法制民主化，使权利落实，自由有序，从而增强人民群众对党和政府的凝聚力，释放其政治与经济活力，推进政治与经济改革和社会进步。犹豫不前是不可取的和有害的。
