关于进一步加强道路机动车辆生产企业及产品公告管理和注册登记工作的通知

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湖南省株洲市人民政府办公室


株洲市人民政府办公室关于印发株洲市物业管理办法的通知


各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属机构：
　　《株洲市物业管理办法》已经市人民政府研究同意，现予以印发，请认真执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年二月二十五日


株洲市物业管理办法

　　第一条　为规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内的物业管理及其相关活动，均适用本办法。
　　第三条　本办法中：
　　物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场地、场所。
　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。
　　业主，是指物业所有权人。
　　使用人，是指物业承租人或实际使用物业的其他人。
　　物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。
　　建设单位，是指依法投资，开发建设和出售物业的法人或其他组织。
　　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
　　第四条　本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。
　　第五条　株洲市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门），负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。
　　各县（市）房产行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。
　　各区人民政府应设立区物业管理办公室，按市物业管理行政主管部门授权，负责辖区内物业管理活动的协调、管理工作。
　　各级建设、规划、城管、环保、民政、公安、供水、供电、绿化、消防、财政、工商、物价、税务等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作，协同实施本办法。
　　第六条　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
　　第七条　业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。
　　业主在物业管理活动中享有下列权利：
　　（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　业主在物业管理活动中履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费；
　　（五）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；
　　（六）不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助；
　　（七）法律、法规规定的其他义务。
　　物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。
　　第八条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第九条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。
　　（一）物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分；
　　（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若因区域规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
　　第十条　物业管理区域内实际入住率达到50%以上，建设单位应当在区物业管理办公室和住宅区所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织召开第一次业主大会。
　　第十一条　符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知区物业管理办公室和街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导下组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
　　筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处（乡镇人民政府）以书面形式在物业管理区域内公告。
　　建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料，为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。
　　第十二条　筹备组履行下列职责：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；
　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数；
　　（四）提出首次业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
　　（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当复核并告之异议人复核结果。
　　第十三条　筹备组应当自组成之日起90日内，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　第十四条　业主大会决定以下事项：
　　（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
　　（二）选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业管理服务合同；
　　（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和物业服务企业提出的其他管理事项；
　　（五）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（六）涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
　　第十五条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。
　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　第十六条　业主大会通过的管理规约和作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力，业主大会的民事责任由全体业主共同承担。
　　第十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开；有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。
　　（一）有20%以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由物业所在地居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
　　第十八条　业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。参加业主大会的业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数，要经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　第十九条　首次业主大会选举产生业主委员会。
　　业主委员会根据物业管理区域规模，由3名以上单数委员组成，一般不超过15人，业主委员会首届任期由业主大会确定，一般为五年，其组成人员可以连选连任。
　　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为3-5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
　　第二十条　业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
　　（一）遵守国家法律、法规；
　　（二）具有完全民事行为能力；
　　（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁、具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力和协调沟通能力。
　　第二十一条　业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责：
　　（一）召集并组织业主大会会议，报告物业管理实施情况；
　　（二）在业主大会作出决定后的三十日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同；
　　（三）执行业主大会的决议、决定；
　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（五）监督管理规约的实施；
　　（六）组织续筹专项维修资金；
　　（七）组织业主委员换届和补选工作；
　　（八）完成业主大会交办的其他事项。
　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县市区房地产行政主管部门（或物业管理行政主管部门）和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续。
　　（一）业主大会会议决议；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）管理规约；
　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；
　　（五）法律、法规规定的其他资料。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。
　　第二十三条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
　　（一）以书面方式提出辞职请求的；
　　（二）不履行委员职责的；
　　（三）利用委员资格谋取私利的；
　　（四）拒不履行业主大会决定的；
　　（五）侵害他人合法权益的；
　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。
　　第二十四条　业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十五条　业主委员会任期届满30日前，应在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十六条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　第二十七条　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时，应当告知社区居委会并认真听取建议，作出的决定应书面告知社区居委会。
　　第二十八条　业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期足额交纳物业服务费用。业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　第二十九条　设立物业服务企业除应符合有关法律法规规定的企业设立条件外，还必须符合住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的设立条件，并按规定申请核定物业服务企业资质等级。
　　物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。未取得物业服务资质等级证书的，不得从事物业管理业务。
　　物业管理的从业人员，应当依法取得职业资格证书。
　　物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。
　　外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
　　第三十条　物业服务企业享有下列权利：
　　（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟定物业管理制度；
　　（二）依照物业管理服务合同的约定，收取物业管理服务费用；
　　（三）选择专业公司承担专项经营服务业务；
　　（四）制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告；
　　（五）开展多种经营和特约服务；
　　（六）要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；
　　（七）法律法规规定的其他权利。
　　物业服务企业应当履行下列义务：
　　（一）履行物业管理服务合同，并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的管理服务；
　　（二）听取业主大会意见和建议，接受业主、使用人、业主委员会的监督；
　　（三）接受业务活动所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督、指导和管理；
　　（四）为业主、使用人保守秘密；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第三十一条　投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
　　第三十二条　建设单位应当按照下列规定时限，完成前期物业管理的招投标工作：　
　　（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
　　（二）现售商品房在正式销售30日前；
　　（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
　　第三十三条　建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。
　　在首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
　　前期物业管理服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
　　第三十四条　前期物业管理期间，物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费，建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的，可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。
　　第三十五条　规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时，应严格执行有关法规和技术规范，充分考虑并满足以下物业管理的要求：
　　（一）应当按照房屋总建筑面积3‰-5‰的标准配置物业管理用房，但最低不低于60平方米；
　　（二）规划部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动；
　　（三）物业的供水、供电设计必须满足“一户一表，每表出户”且供水、供电部门可直接计量收费到户的要求；
　　（四）房产部门在办理房屋所有权初始登记时，开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。物业管理用房由房地产登记机构予以登记但不颁发房屋权属证书。
　　开发建设单位应在相应环节接受市物业管理行政主管部门的监督和管理。
　　第三十六条　开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务：
　　（一）提供良好的物业管理条件，按规划设计要求进行配套设施建设，保证水、电、气等达到向最终用户计量和收费的条件，按要求配置物业管理用房；
　　（二）在物业交付使用前，开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
　　（三）依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；
　　（四）依法参加首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；
　　（五）在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约，约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款；
　　（六）以未售物业业主身份承担相关义务；
　　（七）法律、法规和合同约定的其他义务。
　　第三十七条　建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会移交物业管理用房和以下物业建设档案资料：
　　（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）消防工程及消防设施、设备验收资料；
　　（五）物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；
　　（六）物业及配套设施的产权清单；
　　（七）管理用房清单；
　　（八）物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。
　　第三十八条　物业服务企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订物业管理服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
　　物业管理服务合同应明确以下内容：
　　（一）双方当事人和物业项目的基本情况；
　　（二）双方当事人的权利与义务；
　　（三）物业管理服务范围、服务内容和服务标准；
　　（四）物业服务企业收取物业管理服务费用的标准及支付方法；
　　（五）合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等；
　　（六）违约责任及争议解决的方式；
　　（七）双方当事人约定的其他事项。
　　物业服务合同签定后，业主有权进行查询。
　　第三十九条　解除或者续签物业服务合同，应当履行合同必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当提前60天书面通知。
　　物业服务合同解除或终止，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
　　（一）物业项目的档案资料；
　　（二）提供物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运作、保养的有关资料；
　　（三）移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备；
　　（四）清算预收、代收的有关费用；
　　（五）法律、法规和合同约定的其它事项。
　　第四十条　物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当遵循合理、公正、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。
　　物业管理服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由市物价主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业服务等级确定并定期调整和公布，具体收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将约定的标准报市物价主管部门和物业管理行政主管部门备案。
　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　物业服务企业在实施收费前，应当按照物价主管部门规定，实行明码标价公示制度。
　　第四十一条　业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主不得以与物业管理合同约定的物业管理活动无关的理由，拒交物业管理费。业主委员会应当督促违反物业管理合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用。
　　第四十二条　业主入住前的物业管理费用由建设单位全额承担，业主入住后的物业管理服务费用，由业主全额承担。
　　业主入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知书后，在限定期限（不得超过1个月）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。
　　第四十三条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等服务的最终分户业主或使用人。
　　前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
　　物业服务企业自愿接受委托代收上述费用的，应当签订代收合同并向委托人收取佣金。
　　第四十四条　业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为；
　　（二）擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为；
　　（三）违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为；
　　（四）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
　　（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
　　（六）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
　　（七）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理条例的行为；
　　（八）侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为；
　　（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
　　业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。
　　第四十五条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
　　第四十六条　业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。
　　第四十七条　在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主委员会的同意，并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。
　　第四十八条　业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，办理完有关审批手续后，方可进行施工。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿，装修垃圾清运处置，装修人员管理等有关事项签订协议。
　　物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主规约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。
　　第四十九条　建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经建设主管部门核实后，责令由建设单位承担维修责任。
　　第五十条　为保证保修期内房屋维修及时，建立房屋质量保证金管理制度，具体办法另行制定。
　　第五十一条　物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责；物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担。
　　共用部位主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益型文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
　　第五十二条　住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
　　第五十三条　物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊：
　　（一）物业管理区域内的公共设施、设备大修、更新、改造的费用，由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担；
　　（二）房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用，由相关业主按房屋的建筑面积承担；
　　（三）前期物业管理期间，不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位属于人为损坏的，费用由责任人承担；第五十四条业主、使用人违反管理规约和物业管理规章制度，不按房屋使用说明书使用房屋，应依法承担责任，赔偿所造成的损失。
　　第五十五条　物业专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
　　（一）物业出售时，购房者应当按照其所拥有物业的建筑面积和市物业管理行政主管部门公布的数额标准交存物业专项维修资金。售房单位自用或尚未出售的物业，其物业专项维修资金由售房单位缴交；
　　（二）开发建设单位不得代收物业专项维修资金。业主在办理房屋交房日期前，将首期物业专项维修资金存入市物业维修资金专户，由物业管理行政主管部门代管。
　　（三）首期物业专项维修资金未交存到市物业维修资金专户的，开发建设单位或者公房出售单位不得将房屋交付购买人，市房屋登记机构不得办理房屋所有权证。
　　第五十六条　业主对设置于房屋内部的共用设施设备负有监管责任。
　　业主应当配合物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。物业的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻扰维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人负责赔偿。
　　第五十七条　物业专项维修资金不敷使用时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹,续筹比例和方式由业主大会决定。
　　第五十八条　住宅小区内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置以及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维护、养护、更新时，业主应予以配合。
　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。
　　第五十九条　业主、使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同，应当承担相应的违约责任。
　　第六十条　业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费的，物业管理企业可按每日应交纳费用的3‰加收滞纳金，但滞纳金最高不超过欠费金额。
　　第六十一条　业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的，市物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或撤消其决定，并通告全体业主，由此造成的损失，由全体业主承担。
　　第六十二条　物业管理活动中业主、使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反《物业管理条例》和国家、省、市有关物业管理法律、法规的，由相关行政主管部门按照《物业管理条例》和相关法律、法规处理。
　　第六十三条　本办法自发布之日起30日后施行。






中国证券监督管理委员会




证监会公告[2011]41号
　　

　　为增强上市公司2011年年度报告的真实性、准确性、完整性和及时性，提高上市公司信息披露质量，维护资本市场“三公”原则，各上市公司及相关会计师事务所应当严格遵照本公告的要求，切实做好2011年年报编制、审计和披露工作。现就有关事项公告如下：

　　一、总体要求

　　上市公司应严格遵守信息披露规范要求，认真执行公司信息披露事务管理制度，做好2011年年报披露工作。上市公司应严格执行企业会计准则及相关规定，真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量，做好2011年财务报告的编制工作。

　　上市公司应按照《企业内部控制基本规范》的要求建立健全与财务报告相关的内部控制制度，提高信息披露质量。上市公司应建立健全内幕信息知情人登记管理制度，维护信息披露的公平原则。

　　2011年年报审计是我国新审计准则实施的第一年，各会计师事务所及相关注册会计师在上市公司年报审计过程中应严格按照新审计准则要求开展审计，提高风险防范意识，有效执行质量控制制度，勤勉尽责、审慎执业，做好2011年年报审计工作。

　　二、建立健全内部控制制度和内幕信息知情人登记管理制度，提高信息披露质量

　　（一）强化责任意识，提高信息披露质量

　　上市公司应完善信息披露管理制度，强化信息披露责任意识，建立内部责任追究机制，促进董事、监事和高级管理人员勤勉尽责。

　　上市公司应在年报“内部控制”部分披露建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况。报告期内发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正等情况的，应逐项如实披露更正、补充或修正的原因及影响，并披露董事会对有关责任人采取的问责措施及处理结果。

　　（二）建立健全内部控制制度，重视内控信息的披露

　　上市公司应当按照《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》的相关要求建立健全并有效执行内部控制制度。境内外同时上市的公司应当按照《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》等的要求披露董事会出具的内部控制自我评价报告和注册会计师出具的财务报告内部控制审计报告。鼓励试点上市公司披露上述报告，主板上市公司自2012年起全面执行。试点上市公司如果仅针对母公司及重要子公司进行了内部控制的建设、评价和审计工作，需要在内部控制自我评价报告和财务报告内部控制审计报告中明确说明实施的范围和界定依据。

　　上市公司应在年度报告“内部控制”部分披露建立财务报告内部控制的依据，本年内发现的财务报告内部控制重大缺陷的具体情况，包括缺陷发生的时间、对缺陷的具体描述、缺陷对财务报告的潜在影响，已实施或拟实施的整改措施、整改时间表、整改责任人及整改效果。

　　上市公司应在年报“内部控制”部分披露董事会对于内部控制责任的声明。聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司，如果注册会计师出具的审计报告与公司的自我评价意见不一致，公司应解释原因。应于2012年开始实施内部控制规范的主板上市公司，应在年报“董事会报告”部分披露建立健全内部控制体系的工作计划和实施方案。

　　出具内部控制自我评价报告的上市公司，应在年报“监事会报告”部分就董事会内部控制自我评价报告明确表示意见。

　　（三）建立内幕信息知情人登记管理制度，防范内幕交易

　　上市公司应按照《关于上市公司建立内幕信息知情人登记管理制度的规定》（证监会公告〔2011〕30号）的要求建立内幕信息知情人登记管理制度，根据内幕信息的流转做好内幕信息知情人登记管理工作。上市公司监事会应对内幕信息知情人登记管理制度的实施情况进行监督。

　　上市公司应在年报“董事会报告”部分披露内幕信息知情人登记管理制度的建立及执行情况，本年度对内幕信息知情人买卖本公司股票及其衍生品种的自查情况及其责任追究情况，上市公司及相关人员因内幕信息知情人登记管理制度执行或涉嫌内幕交易被监管部门采取监管措施及行政处罚情况。

　　（四）规范募集资金的使用，充分披露对外投资情况，有效防范经营风险

　　上市公司应遵守募集资金使用的有关规定，依法披露募集资金使用的相关情况。严禁违规使用募集资金进行投资理财的行为。非金融机构上市公司在开展委托理财、委托贷款等对外投资事项时应认真分析该投资方式的风险及影响，有效防范经营风险，切实履行对外投资的法定审批程序和信息披露义务。

　　上市公司应在年报“董事会报告”部分详细披露报告期内公司投资理财的情况，包括资金来源、签约方、投资份额、投资期限、产品类型、预计收益、投资盈亏、是否涉诉等，并充分披露上述投资事项的表决程序及潜在风险。委托贷款除比照前述要求进行披露外，另需披露委托贷款的对象。

　　（五）增强诚信意识，切实履行相关承诺

　　上市公司、控股股东及实际控制人应增强诚信意识，切实履行在股改、资产重组、首次公开发行及再融资、股权激励等事项中所作的各项承诺。对不守信者的相关信息，中国证监会将记入诚信档案。

　　上市公司应在年报“重要事项”部分说明各承诺事项在报告期内的履行情况，详细列示承诺方、承诺类型、承诺事项、承诺时间、承诺期限、承诺的履行情况等。如承诺未能及时履行的，应说明未完成履行的具体原因及下一步计划。

　　（六）解决同业竞争，减少关联交易，维护关联交易的公允性

　　上市公司应积极通过并购重组、整体上市等方式增强主业的独立性、完整性和透明度，从根本上解决同业竞争、减少关联交易。确实不能减少的关联交易，应定价公允，并严格履行相关决策程序和信息披露义务。

　　上市公司应在年报“公司治理”部分披露公司是否存在因部分改制、行业特性、国家政策或收购兼并等原因导致的同业竞争和关联交易问题；如存在，应披露相应的解决措施、工作进度及后续工作计划。公司、控股股东和实际控制人已对此作出承诺的，应在年报“重要事项”部分披露承诺的解决期限、解决方式及承诺的履行情况。

　　（七）规范关联方资金往来，严禁违规占用，保障上市公司资金安全

　　上市公司应规范与控股股东及其他关联方之间的资金往来，完善关联方资金往来的管理制度，防范关联方占用上市公司资金，保护公司及股东的合法权益。上市公司如根据公司制度将资金存放在集团财务公司的，应制定并严格执行决策程序，确保资金安全和公司财务独立性。

　　上市公司应在年报“重要事项”部分如实披露关联方资金往来情况。上市公司发生控股股东及其关联方非经营性占用资金情况的，应充分披露资金占用期初余额、发生额、偿还额、期末余额、占用原因、预计偿还方式及清偿时间。公司应同时披露年审注册会计师对资金占用的专项审核意见。上市公司与集团公司发生资金往来的，应详细披露相关的决策程序和资金安全保障措施，以及期初余额、发生额、偿还额、期末余额、利息收入、利息支出情况。

　　（八）增强社会责任意识，鼓励披露社会责任报告

　　上市公司应增强社会责任意识，积极承担社会责任。鼓励上市公司披露社会责任报告。社会责任报告应经公司董事会审议通过，并以单独报告的形式在披露年度报告的同时在指定网站对外披露。上市公司应充分认识和披露公司在社会责任履行中的差距和不足，避免“报喜不报忧”的选择性披露情况。

　　列入环保部门公布的污染严重企业名单或存在其他重大社会安全问题的上市公司及其子公司，应在年报“董事会报告”部分披露公司存在的问题和整改情况。没有重大环保或其他重大社会安全问题的公司，需明确披露“公司不存在重大环保或其他重大社会安全问题”。如报告期内被行政处罚，应披露处罚事项、处罚措施及整改情况。

　　（九）完善利润分配政策，积极回报股东，增强利润分配的透明度

　　上市公司应树立回报股东的意识，提升股东回报，在综合分析企业经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上，科学决定公司的利润分配政策。同时应增强利润分配的透明度，充分披露利润分配信息，便于投资者进行决策。

　　上市公司应在年报“董事会报告”部分以列表方式明确披露公司前三年股利分配情况或资本公积转增股本情况，以及前三年现金分红的数额、与净利润的比率。同时应披露本次股利分配预案或资本公积转增股本预案。

　　上市公司应当披露现金分红政策的制定及执行情况，说明是否符合公司章程的规定或者股东大会决议的要求，分红标准和比例是否明确和清晰，相关的决策程序和机制是否完备，独立董事是否尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益是否得到充分维护等。对现金分红政策进行调整或变更的，应当详细说明调整或变更的条件和程序是否合规和透明。对于本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的公司，应详细说明未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途。

　　（十）创业板上市公司应重视核心竞争力和风险等非财务信息的披露

　　创业板公司应强化对核心竞争力及风险等非财务信息的披露，应按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第30号—创业板上市公司年度报告的内容与格式》（证监会公告〔2009〕33号）的要求，如实披露核心竞争力及其重要变化以及对公司的影响,全面披露可能对公司未来发展战略和经营目标产生不利影响的各种风险因素。

　　在讨论公司的核心竞争力、风险因素时，应充分结合其现阶段所面临的特定环境，结合公司所处行业以及所从事的业务特征进行有针对性的分析。对公司的核心优势、研发投入、风险因素等进行讨论时，可提供必要的财务数据予以细化说明。讨论与分析应充分解释财务数据的变动原因及其可能反映的重大趋势。鼓励公司披露管理层在经营管理活动中使用的各种关键业绩指标，并披露关于指标计算的假设、计算方法等有助于投资者理解的背景信息。引用外部资料、数据应有充分、客观的依据，并应说明资料、数据的来源。

　　（十一）优化年报摘要的披露内容，提高年报信息的有效性

　　为解决年报摘要中部分披露内容信息含量低、信息冗余问题，各上市公司应在保证上市公司充分披露年报信息的前提下，简化2011年年报摘要披露的内容与格式，提高年报披露的有效性。上市公司应按照《2011年上市公司年度报告摘要披露格式》（见附件）要求进行2011年年报摘要的披露。

　　三、正确理解会计准则及相关监管规定，保证财务信息披露质量

　　（一）恰当界定会计估计变更的生效日期

　　一般情况下，会计估计变更应自该估计变更被董事会等相关机构正式批准后生效。上市公司董事会决议中确定的会计估计变更采用时点，除有确凿证据表明导致会计估计变更的相关情况在决议日之前即已存在的，应当严格按照会计准则及有关监管规定确定会计估计变更的适用时点。

　　（二）合理区分资产负债表日后调整事项与非调整事项

　　在报告年度资产负债表日后事项期间发生的有关事项中，判断某一事项属于报告年度调整事项还是非调整事项，取决于该事项表明的情况在报告年度资产负债表日或资产负债表日以前是否已经存在。对于报告年度资产负债表日后事项期间发生的债务重组交易，如重组协议签订于日后事项期间，不属于报告年度资产负债表日后调整事项。

　　（三）关注非同一控制下企业合并成本的计量

　　非同一控制下企业合并中，作为购买方的上市公司以发行本公司股票作为合并对价的，一般情况下，企业合并成本应以上市公司股票在购买日的公开市场价格为基础计算确定。在董事会就企业合并事项的决议公告日到购买日之间时间间隔较长，且在此期间公司股票价格出现较大幅度波动的情况下，如果作为合并对价发行的股票同时附有一定限售期和限售条件的，可以采用适当的估值技术确定公司发行股票的价值，并据此计算企业合并成本。在极特殊的情况下，如果上市公司能够证明被购买方的公允价值可以更为可靠地确定，也可以以被购买方在购买日的公允价值为基础计算确定企业合并成本。

　　（四）合理确定金融资产及非金融资产的公允价值，充分披露公允价值确定基础

　　公司对于按照企业会计准则规定采用公允价值计量的金融资产，应当采用适当方法合理确定公允价值，并以此为基础对相关交易事项进行处理。在采用估值技术确定金融资产公允价值时，应充分关注估值模型以及计算参数的合理性，并在附注中详细披露估值模型、重要参数的选取依据和估值过程，以及必要的敏感性分析。如果两年内对相同或类似项目均采用了估值技术确定公允价值，但估值结果存在重大差异的，还应说明差异的原因。

　　本期发生以明显高于账面价值的价格出售长期股权投资、固定资产或无形资产交易的，应在附注中比照金融资产公允价值的披露要求说明交易作价的基础和依据。

　　（五）结合公司经营业务状况，合理判断和披露非经常性损益项目及信息

　　公司应结合公司实际情况和具体经营业务的特点，正确理解、判断非经常性损益项目，并对重要的非经常性损益项目增加必要的附注说明。对于涉及计入当期损益的政府补助，应在营业外收入项目附注中充分披露补助的具体性质、内容、形式和取得时间。对于公司在以前年度作为非经常性损益列报，但报告年度因经营业务等的变化导致不再作为非经常性损益的，应在附注中作出说明。

　　（六）以控制为基础合理确定委托、受托经营情况下的合并范围

　　公司应正确理解控制的含义，以同时拥有被投资方或其他主体财务和日常生产经营决策的主导权以及相应享有与决策权有关的经营损益为判断依据，确定控制能力的存在，并以控制为前提确定合并报表范围。在存在委托、受托经营的情况下，受托方公司应结合实际情况从委托或受托经营企业的财务和经营决策权，相关经济利益、风险和报酬的归属，以及合同期限的长短、可撤销性等方面综合判断控制权的归属，并对判断的结果和依据作出充分披露。

　　（七）贯彻实质重于形式原则，合理确定交易的经济实质及相关会计处理原则

　　公司应根据对有关交易的经济实质进行分析确定相关的会计处理政策。在年报编制过程中，公司应合理分析盈利模式和交易方式创新对交易经济实质的影响，在此基础上确定会计政策，特别应关注债权与股权的划分、实质上风险的转移与形式上追溯权的关系等，按照最能够反映有关交易经济实质的方式进行会计处理。

　　四、严守职业道德、加强内部管理，切实履行应尽的审计程序

　　（一）健全独立性制度，杜绝内幕交易

　　会计师事务所应通过制度安排，明确对项目参与人员的独立性要求，组织员工对本人及父母、配偶、子女及其配偶股票买卖情况进行自查，包括但不限于买卖股票、自查中发现的问题及整改情况，并于2012年5月31日前将相关情况书面报告中国证监会会计部。

　　（二）加强质量复核，提高执业质量

　　会计师事务所应按照业务质量控制准则的要求，制定并实施适合自身特点的业务质量复核体系。复核中应关注项目组是否已就涉及意见分歧的事项、其他疑难问题或争议事项进行适当咨询；业务工作底稿是否反映项目组针对重大判断执行的工作，以及是否支持得出的结论。会计师事务所应建立业务质量检查、评价与责任追究机制，对审计程序执行不到位和未严格履行复核程序等情况进行责任追究。

　　（三）规范内部控制审计，切实推进整合审计

　　对于聘请注册会计师对财务报告内部控制进行审计的公司，注册会计师应按照《企业内部控制审计指引》及其实施意见的要求执行与财务报告相关内部控制的审计。内部控制审计过程中，注册会计师应坚持自上而下的审计方法，注重结合整合审计的要求，充分了解与认定有关的交易处理流程，识别出企业层面的控制及业务流程中可能发生的错报风险和相关的控制，测试控制设计和运行的有效性，并出具恰当的审计意见。内部控制审计获取的审计证据和形成的结论应同时考虑财务报表审计中所进行的实质性测试结果，切实将整合审计落到实处。

　　（四）关注异常情况，保持应有的职业怀疑态度

　　注册会计师应当将风险评估贯穿于审计全过程，关注销售确认、存货管理、资金往来等重要业务环节的异常情况，考虑是否存在重大错报风险，以及是否可以通过追加审计程序降低风险。

　　1. 关注关联方及关联交易的完整性和公允性

　　注册会计师应认真学习企业会计准则及有关监管规定，按照实质重于形式原则判断交易是否公允，交易对方是否为未识别的关联方。必要时，注册会计师可以执行查询工商资料、征询律师意见、实地走访、向重要股东和关键管理人员实施函证等程序识别关联方。对于管理层以前未识别或未向注册会计师披露的关联方或重大关联交易，注册会计师应重新评估被审计单位识别关联方的内部控制是否有效，以及是否存在管理层舞弊导致的重大错报风险。

　　2. 有效执行存货监盘程序

　　注册会计师要高度重视存货监盘的重要性，对财务报表存在重大影响的存货要安排足够的审计人员现场监盘。由于被审计单位存货的性质或位置等原因导致无法实施监盘程序的，注册会计师应当考虑能否实施替代审计程序，获取充分、适当的审计证据证明期末存货的数量和状况。无法实施存货监盘，也无法实施替代审计程序以获取充分、适当的审计证据的，注册会计师应当考虑对审计意见的影响。

　　3. 严格履行函证程序

　　注册会计师应对询证函保持必要的控制，确保函证过程不受被审计单位影响。在未收到回函的情况下，注册会计师应严格实施替代审计程序，获取充分、适当的审计证据。对于回函与预期存在差异的情况，注册会计师应保持高度的职业怀疑态度，充分分析差异原因，不得仅以管理层解释作为证据。

　　4. 重视集团财务报表审计

　　集团项目合伙人首先应从规模和风险两个角度合理识别重要组成部分，并确定拟执行的工作类型，不得通过将重要组成部分变更为不重要的组成部分回避应执行的工作；其次应及时了解组成部分注册会计师实施的风险评估程序和风险应对措施，并在此基础上确定直接参与的程度及采取的应对措施。合并过程中，集团项目合伙人应注意所有组成部分是否已包括在集团财务报表中，重大调整是否恰当反映并得到管理层的正确处理和授权、是否有适当证据支持并充分记录，集团内部交易、未实现内部损益及内部往来余额是否核对一致并抵销，并恰当考虑组成部分期后事项对集团财务报表的影响。

　　中国证监会将在年报披露过程中对上市公司年度报告财务信息披露质量进行复核，并在年报结束后对有关会计师事务所进行现场检查，一旦发现违法违规问题，中国证监会将依法追究上市公司、会计师事务所及相关注册会计师的责任。

　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中国证券监督管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年十二月三十日